13 Dez Bundestag verabschiedet ausgewogene Mietrechtsreform

Wirksame Mittel gegen Mietnomaden
Der Deutsche Bundestages hat heute ein Mietrechtsänderungsgesetzes beschlossen – ein bedeutendes rechtspolitisches Vorhaben der Koalition. Der Thüringer Bundestagsabgeordnete Tankred Schipanski (CDU), stellvertretendes Mitglied im Rechtsausschuss, begrüßt das neue Gesetz ausdrücklich: „Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz erreichen wir sozial ausgewogene und nachhaltige Verbesserungen für Vermieter und Mieter. Ein großer Fortschritt sind insbesondere die Maßnahmen gegen Mietnomaden. Gerade kleine, private Vermieter erlitten durch Einmietbetrüger oftmals erhebliche Schäden. Künftig könnten sie Zahlungs- und Räumungsansprüche schneller durchsetzen und die Wohnung kostengünstiger räumen lassen.“

Ein weiterer Schwerpunkt sind neue Regelungen zu energetischen Sanierung. Das Gesetz schafft Anreize für Vermieter, vermieteten Wohnraum zu sanieren, und verringert bürokratische Barrieren. Zugleich profitieren Mieter von einer energetischen Modernisierungsmaßnahme, weil die Mietnebenkosten nach der Renovierung sinken.

Ferner wurde auf Initiative der CDU/CSU-Bundestagsfraktion das gesetzliche Instrumentarium gegen Mietpreissteigerungen in Ballungsräumen erweitert: Künftig darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent statt bisher um 20 Prozent erhöht werden, wenn die Länder dies für bestimmte Gemeinden oder Teile von Gemeinden festlegen. Damit soll verhindert werden, dass Mieter in begehrten Lagen aus ihren Wohnungen verdrängt werden, weil sie die Miete nicht mehr zahlen können.

Hintergrund:

Das Mietrechtsänderungsgesetz umfasst eine Reihe von Neuregelungen im Mietrecht mit unterschiedlichen Zielsetzungen:

Regelung zur Absenkung der Kappungsgrenze für Mietpreiserhöhungen in § 558 Abs. 3 BGB-E:

• Nach geltendem Recht sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB auf maximal 20 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren gedeckelt (sog. Kappungsgrenze). Künftig erhalten die Landesregierungen die Möglichkeit, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden festzulegen, in denen diese Kappungsgrenze nur noch 15 Prozent beträgt.

Änderungen zur Erleichterung energetischer Modernisierungen:

• Das Mietminderungsrecht des Mieters wird bei energetischen Sanierungen begrenzt für eine Dauer von maximal drei Monaten ausgeschlossen, dabei aber strikt an eine tatsächliche Endenergieeinsparung, die auch dem Mieter zugutekommt, geknüpft.

• Die Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird neu geregelt. Insbesondere berechtigen wirtschaftliche Härten nicht länger zum Widerspruch gegen die Durchführung der Maßnahme selbst, sondern werden künftig im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nach der Modernisierung berücksichtigt.

• Die formalen Darlegungsanforderungen des Vermieters werden gesenkt; künftig ist ein Verweis auf anerkannte Pauschalwerte zur Energieeinsparung ausreichend. Zudem werden Rechtsfolgen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen klargestellt.

• Es wird ein einheitlicher Rechtsrahmen für die Umstellung der Wärmeversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung durch Dritte (sog. Contracting) eingeführt. Voraussetzung ist, dass die Energieeffizienz dadurch verbessert wird und sich die Kosten für die Mieter nicht erhöhen (Kostenneutralität).

Maßnahmen zum Vorgehen gegen Mietbetrüger:

• Sofern der Mieter aufgelaufene Mietrückstände entgegen einer gerichtlichen Anordnung nicht als Sicherheit hinterlegt, kann eine beschleunigte Zwangsräumung durchgeführt werden. Zu diesem Zweck wird das neue Instrument einer Sicherungsanordnung im Zwangsvollstreckungsrecht eingeführt, an die sich bei Nichterfüllung eine Räumungsverfügung anschließen kann.

• Es wird ein allgemeines Vorrang- und Beschleunigungsgebot für Räumungssachen in der Zivilprozessordnung eingeführt.

• Die Räumung einer Wohnung wird durch die gesetzliche Verankerung der sog. „Berliner Räumung“, d.h. eine Beschränkung der Räumung auf die bloße Besitzverschaffung an der Wohnung, erheblich kostengünstiger und für viele private Kleinvermieter damit überhaupt erst erschwinglich.

o Auch unberechtigte Untermieter können eine Räumung nicht mehr verhindern, da gegen sie künftig im einstweiligen Rechtsschutz ein Titel erlangt werden kann.
o Die unterbleibende Leistung der vereinbarten Mietkaution wird künftig der unterbliebenen Zahlung der Miete gleichgestellt und begründet somit ggf. eine fristlose Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter.

Änderung zur Verbesserung des mietrechtlichen Kündigungsschutzes:
• Der besondere Kündigungsschutz zugunsten von Mietern bei der Umwandlung von Mietwohnbestand in Eigentumswohnungen wird auf gesellschaftsrechtliche Konstruktionen (BGB-Gesellschaft, Miteigentumsgemeinschaften) ausgedehnt, die in der Vergangenheit Umgehungen ermöglicht haben.

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